北京第三轮土拍收金500亿元 平均溢价率超6%热度微升

9月23日，北京第三批集中供地完成出让，18宗涉宅用地全部成交，总成交金额500.3亿元，平均溢价率超6%。据《证券日报》记者了解，本次土拍首日有10宗地块底价成交，成交金额156.8亿元;8宗地块转到线下竞拍，第二日收金343.5亿元。

“本轮土地拍卖与前两批次收金规模基本持平(首批次收金480亿元、二批次收金499.6亿元)，较二批次上涨0.71个百分点，土拍热度稍有升温。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示。

对此，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄也称，从平均溢价率来看，相较于首轮的4.46%、二轮的5.35%，本轮土拍溢价率达到最高值。相较于此前已完成三轮土拍的杭州、青岛、厦门等地来看，北京本轮土拍的溢价率也处于领先地位。

竞拍规则再度优化

从本轮供应的18宗地块分布来看，丰台区仍是供地大户，本轮放出4宗宅地。此外，海淀、大兴、房山、顺义、密云等也各有涉及。

“在本轮土地供给中，超六成地块位于‘三城一区’及产业园周边，超七成地块位于轨道交通沿线。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，由此可见，在维持五环至六环为主力供应区域的局面下，直面购房者通勤通达性的购房需求，与年初供地计划中提出的“职住平衡”目标保持一致。

张大伟进一步称，此次供地地价有涨有跌，海淀永丰、昌平北四村、石景山五里坨、房山拱辰等地块起始楼面价上涨，大兴西红门与顺义新城第5街区地块起始楼面价下调。

值得一提的是，自第二批集中供地开始，北京逐渐形成先以预挂牌、线上竞价方式对市场进行摸底，然后进一步优化改良竞拍规则的习惯。以往供地中，北京超半数地块需执行“70/90”面积限制要求，但在本轮土拍中，北京不再以此作为约束条件，土拍规则再度优化。

此外，陈霄表示，本次土拍规则较二批次还有小幅变化，比如无政府持有产权地块出让，其余地块在竞现房销售面积上有所扩大，对于房企来说，有更多的发挥空间，以满足多种购房需求。

“冷热不均”分化明显

在本轮土拍中，竞争较为激烈的地块为海淀永丰地块以及丰台造甲村地块，溢价率均达到15%。

据悉，在海淀永丰一宗地块的竞拍过程中，各家房企举牌谨慎，拍卖节奏缓慢，现场多次进入三声报价环节。在报价进入尾声阶段后，华润置地+北京城建、建发房产互相追逐，最后竞价“触顶”，达到最高限价41.975亿元，现场进入竞报现房销售面积程序。在竞报现房销售面积阶段，“战况”依然胶着。最终，中海地产成为该地块的竞得人。

“除少数地块被争抢外，大部分土地都接近底价成交，市场呈现‘冷热不均’的分化现象。”张大伟表示，相比以往，土地成交价格与销售限价的差额明显提高了，开发商的利润有望增加，但也给前期开发商所拿项目的定价带来压力。

从竞拍企业来看，“当前拿地的主力仍然集中于央企、国企，少数优质民企也有参与。”陈霄表示，整体而言，本轮土拍表现不俗，但冷热分明，优质地块热度依旧，同时溢价率达到三轮土拍的最高水平，可以看出市场信心正在逐步恢复，房企对北京市场仍然持长期看好态度。